不動産運用の税金対策〜法人化

ヤヌシの鏡

個人でアパートを貸して得た収入は、不動産所得として扱います。不動産所得に対しては、所得税がかかります。この所得税の軽減のために、不動産運用会社を利用する方法があります。今回は、この方法について検討していきます。

 

 

資産管理会社とは

 資産管理会社とは、賃貸の管理会社とは異なり不動産の保有と運用のために設立した会社のことをいいます。

 

 では、なぜ、このような会社を設立するのでしょうか。それは、所得税の税率と法人税の税率の違いにあります。所得税の税率は現在、個人の住民税と合わせ て最高で50%といわれています。さらに、2015年からは、課税所得4,000万円を超過すると、45%になります。これに、個人の住民税と合わせると 最高で60%近くになります。つまり、所得税住民税を支払うと、手元には40%ほどしか残らないということになります。そこで、税金対策として所得税の税率より、税率が25.5%と低い法人税を納める形にするために、資産管理会社を設立することになります。

 

 

個人経営の場合のデメリット

  個人でアパートを貸して得た収入は、不動産所得として確定申告を行う必要があります。不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引くことで計算します。この必要経費の計算は、手間のかかるものであり、費用の項目や内容により経費として認められるものとそうでないものがあります。したがって、1年間を 通してみないと所得金額がいくらになるかという見込みを立てるのが難しいです。そのため、キャッシュの流れも読みにくく資金計画が立てにくいのです。さらに、個人の場合は所得税の扱いにおいて、事業用の不動産の売却損が出た場合に、その売却損を他の給与所得と損益通算することができません。

 

 

法人化への変更条件

 不動産の資産管理会社を設立する上で大事なのは、実質的にその会社が不動産の管理業務を行っていることがポイントになります。具体的には、建物の設備の保守、点検、整備、駐車場の管理や、アパートの場合、住民からの苦情処理です。

 

 そして不動産管理会社で扱う不動産が、収益を生み出す物件でなければならないということです。これは個人経営でも同じですが、自宅を貸す場合、賃貸収入 は限られます。ですからアパート1棟などの物件で、ある程度の収益が見込めることがポイントです。したがって、大型の物件になり、ある程度の借入金が、必要になります。よって、毎月の借入金を返済でき、また、空室になった場合、賃貸収入が見込めなくなるので、それをカバーするだけの安定収入が必要になりま す。したがって、毎月の収入が、安定して見込めるサラリーマンが適しているといえます。では、不動産の資産管理会社は、だれが運営するかということです。 これは、自分だけではなく、妻や親族などにお願いする形にします。

 

 

法人化によるメリット

 法人化によるメリットとしては、所得の分散化が、図れるということがあります。つまり、不動産の資産管理会社の役員に、妻や親族になってもらうことで、役員報酬を分散化するということです。自分1人が役員報酬として1,000万円もらうのではなく、妻や子供に1,000万円のうち、500万円ほど役員報酬をとってもらう形にします。そうすることで、所得税の税率を下げることができ、手取りの金額を上げることができます。

 

 

 また、法人税の場合、繰越欠損金という制度があります。不動産を売却して、売却損が出た場合、青色申告が必要になりますが、欠損金(損金が益金を超えた 状態)が出ることになり、その年以降、9年間にわたり、欠損金を繰り越すことができ、法人税を支払わなくすむようになります。個人で所有していた不動産の場合、条件によりますが、この売却損の繰越しは、3年間までなので、かなり、メリットがあるといえます。

 

 

 また、相続の問題です。個人で所有している不動産を相続した場合、相続税がかかります。法人で、所有している不動産には、相続税がかかりません。しかし、法人なので、株式の所有をすることになり、この株式は非上場株式になり、この相続の問題が出てきます。ただし、この非上場株式の場合、不動産所有移転 の登記などの必要もないです。そして、前述したように、相続以前の期間に妻や親族に対して、役員報酬という形で、資産の移転が図れるのがメリットといえます。

 

 

法人化による法人税の節税とリスク対策

 ここまで見てきたように、法人化により、個人経営より、税金の負担が減ることで、節税対策になり、メリットがあるといえます。ただし、利益が出ていることが前提なので、個人で経営していて、不動産所得が、赤字になるようであれば、むしろ個人のほうがいいといえます。

 

 

 また、賃貸経営の場合、空室リスク家賃の滞納リスクがあります。このリスクをなくすために、サブリースというシステムがあります。管理会社が所有して いる物件を一括で借り上げ、空室や家賃の滞納に関係なく、家賃を保証するというシステムです。これにより、賃貸収入は安定します。その代わり、管理会社に対して手数料が発生します。

 

 

 法人化による賃貸経営では、法人化によるメリットと賃貸経営のリスクを検討することが、大事なポイントになるといえます。

 

 

【出典】不動産運用の税金対策〜法人化 | ZUU online

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