利回りを上げるには空室との付き合い方がカギ!

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上昇傾向にある空室率

 人口減少により不動産の需要は減少しています(日本の人口 2011年:1億 2,790万人、2012年:1億2,761万人、2013年:1億2,734万人)。その一方で、貸家着工数は2011年を底にして引き続き伸びている ことから供給は増加しています(2011年:28.6万戸、2012年31.9万戸、2013年35.6万戸)。

 

 これが意味することは、毎年空室率は高まる傾向にあるということです。こうした 状況で、空室率というものを意識しないで不動産投資を行えば、否応なしにも空室に遭遇する可能性が高まります。こうした理由から、空室率を意識した不動産投資がより重要となってきています。以下では、物件保有前、物件保有時、物件の乗り換えの3つの不動産投資のステージ別に、空室率を高める方法を見ていき たいと思います。

 

物件保有前

 日本の人口減少を考えると、たとえ良い物件を購入したとしても必ずしも空室リスクを回避できる状況ではありません。こうした状況では、物件を選ぶ前に、物件を購入する地域の分析がより重要となってきます。そこで重要なのが、人口が増加している、もしくは少なくても人口が横ばいの地域を選ぶことです。三大都市圏県庁所在地などがこうした地域になります。こうした地域に投資を限定した 上で、これらの地域の中のさらに人口が安定している場所に絞ることで自分が不動産投資する地域の選別が行えるはずです。

 

 そして、地域が限定できたら、物件探しに移ります。物件を探す際には、住環境に適した物件を探し出すことが重要です。例えば、独身が多いような地域ならワンルーム・マンションの需要が高いでしょうし、ファミリー世帯が多い地域なら 3LDKといった大きめのファミリー物件が必要となってきます。また、新築物件にするか中古物件にするかという問題も、その住環境の賃料等にあわせて判断 した方が良いと思います。

 

物件保有時

 物件保有時に入居者がいる場合には、不都合はないか時より入居者に連絡を取ることで、入居者から良い印象を持たれることが大切だと思います。それにより、入居者もここに長く住んでも問題ないと思えるようになるのではないでしょうか。

 

 また、もし空室の場合にはその時間を上手く利用して、リノベーションリフォームDIYなどを行い、物件の価値を高めておくと良いと思います。築年数によって物件の状態も異なりますので、その物件に必要とされることを的確に判断す ることが重要となります。例えば、地域の住環境に変化が出てきているようでしたら、それにマッチした物件にリノベーションしておくことは重要だと思いま す。また、物件がまだ比較的新しく、住環境の変化も際立って見られないようでしたら、DIYをして物件の清潔感を保つことで次に物件を見に訪れる人に与える印象を良くしておくことも重要だと思います。

 

物件の乗り換え

 物件を保有していて空室が続くようなら、その原因を突き止める必要があります。もし、それが物件だけの問題であるのなら、リノベーションやリフォームしたり、賃料を改定したりすることで改善できると思います。しかし、もし地域全体の問題だとしたら、タイミングを見て早めに物件の売却と、次の投資先を考えるべきだと思います。売却するタイミングも、リノベーションやリフォームをして物件価値を高めてから行ったほうがスムーズに行えると思います。

また、売却する時の景況感も非常に大切です。出来るだけ景気が上向きなっている間に売却すべきだと思います。そうすることによって、売値も自分の考えている水準、も しくはそれ以上で売却できると思います。そして、売却と同時に上記で挙げたように次の投資先の分析を再度徹底して行い、より空室率を低く抑えられるような 地域を選ぶようにします。

 

絶え間ない努力

 不動産投資にとって厄介な空室率ですが、不動産投資の各ステージで空室率を抑えることは可能です。リノベーションやリフォームによって空室リスクを回避する方法は一般的になってきていると思います。しかし、投資先地域の分析や乗り換 えによる空室率を低く抑える方法は、まだそれほど浸透しているようには思えません。そうして意味でも、投資先地域分析し、その思惑が外れるようなら次の物件に乗り換えることで空室率を抑える方法は今後もっと拡大していくと思われます。

 

 投資先の地域の住環境は、そこに住む住民のライフステージにあわせて常に変わっ ていきますので、今空室がないからといって安心することはできないと思います。ですので、常に投資先の地域の住環境の変化をモニタリングして、早め早めの 対応していくことでしか空室率を低く抑え続けることはできないと思います。それはつまり、空室率を低く抑えるためには、絶え間ない努力が必要だということ に他ならないと思います。そして、もし安易な考えで努力もしないで不動産投資を行うようなら、その不動産投資は決して成功しないということだと思います。

 

 

 

【出典】利回りを上げるには空室との付き合い方がカギ! | ZUU online

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