売却か賃貸か、どうする「実家問題」”争続”を避け賢く引継ぐ方法を考える

吉崎誠二 [ディー・サイン不動産研究所所長、不動産エコノミスト]

直面してからでは選択肢は少ない!

 最近、多くのメディアが「実家問題」に関する特集を組んでいる。関連する書籍も増えてきた。

 先月はお盆。読者の方のなかにも久々実家に帰省し、年を重ねる両親と接して、「他人ごとではないな」と思った方もいるのではないだろうか。

 地方から大都市へ人口が流出し、いまや国民の半数以上は3大都市圏(首都圏、関西圏、中京圏)に住んでいる。大学進学や就職を期に都市部へ移動 し、そのままその地に住み続け、結婚し、子どもが生まれる。自分と妻の仕事や子どもの学校のことを考えれば、両親に万が一の事があっても、実家に移り住む という選択は取りづらいのが現状だ。

 では、両親が亡くなった後、その両親が住んでいた「実家」はどうするのか。そのまま空き家として放置するのか。売却か賃貸か、それとも更地にすべきか――。

 「実家問題」とは、こういうことだ。都市圏に暮らす多くの人が、これから必ず直面する大問題で、大いに頭を悩ませることになる。

 日本の平均寿命は男女とも80歳を超え、親世代が天寿を全うする頃、その親を看取る子どもは50歳を超えているだろう。その頃にのしかかる「実家問題」。考えただけでも大変だという印象を受けるのではないだろうか。

 問題が起きてから対処しようとしても、選択肢は限られている。不動産関係の専門家に話を聞くと、「親が亡くなってから考えるのではなく、生前から早めに準備をすることが大切。そうすると、いろいろな選択肢がある」と話す。

 つまり、40代で、両親がまだ元気な状態のときから考えておくべきことなのだ。

 本連載の趣旨は、子どもが独立したり、両親が高齢になり介護や看病が必要になったり、働き方や収入の変化よって、住まいも柔軟に変えるべきという 前提のもと、そのためのヒントを考えていくことだ。「実家問題」は、親の死という家族構成の変化が訪れたときの、住まいに関する問題。まさに本連載で考え るべきテーマだろう。

 とても気持ちの重い問題だが、今回はとりわけ、自宅の土地と建物について、どう対処したらいいのか考えてみたい。

 

全国で子と同居する高齢者はわずか7%

 総務省によると、65歳以上の持ち家を所有している人の中で、「子と一緒に住んでいる」と「同じ建物ではなく同一敷地に住む」を加えた割合は、全 国で約7%しかいない。(図1参照)これら2項目の合計で多い県、つまり65歳以上の親と一緒に住む子ども(あるいは子ども世帯)が多い県は、群馬県、三 重県、宮崎県などで約9%程度だ。

このデータは5年毎に更新されている。最新データは2013年分であるが、このデータは現在速報版(=未確定版)なため、ここでは前回の2008年を使う
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 また、同じく65歳以上の持ち家を所有している人の中で、「子が片道1時間以上の場所に住んでいる」割合は全国で36%。細かく見ていくと、岩手県を筆頭に島根県、秋田県の3県は50%を超えている。続いて、青森県、山口県、長崎県は45%を超える。

 大まかに言えば、人口の減少が著しい県ほど、子は遠くに住んでいると言える。


空き家にすれば維持のためのコストと労力はバカにならない

 では、具体的に「実家問題」に直面したときに、どうすればいいか考えていこう。ここでは、子の視点で考えてみる。

 子が親の自宅を利用しないという前提での主な選択肢としては、以下の通りだ。

① そのままにしておく(空き家となる)
② 実家の土地建物を売却する
③ 実家の建物を活かして、他人(個人・法人)に貸す
④ 使わなくなった建物を壊して、別の事に利用(活用)する

 以降、順を追って説明していく。

 まずは、①の「そのままにしておく(空き家となる))だ。

 事前に「実家問題」について何も準備していない場合は、この選択肢を一時的にでもとらざるをえない。つまり、即、実家は空き家になるということだ。

 建物が古くなって誰も使わないからといっても、取り壊すためには解体費用がかかる。建物の構造によるが、土地が30坪くらいの住宅で、少なく見積もっても100万円は超えるだろう。

 想像してみてほしい。ただでさえ葬式や遺品整理、相続などで目が回るほどの忙しさが落ち着いた途端に、予期せぬ解体費用100万円を超える出費と聞いて、どのような気持ちになるだろうか。

 空き家といっても放置するわけにもいかない。しかし、実際には日本全国で空き家は増え続けている(図3参照)。平成26年7月末に発表された速報 値では、平成25年の空き家率は全国で13.5%、819万戸にも上っている。その理由の一つは、解体して更地にするという選択肢を選べば、一気に税の減 免が使えなくなり固定資産税が増えるからだ。

 実家をどうするか結論が出るまで、数ヵ月おきに状況を確認したり、場合によっては維持管理のために修理も必要になる。この労力と費用はバカにならない。しかし、維持管理をしないと老朽化がさらに進み、周囲に迷惑をかけることになりかねない。

 定期的に見に行くことが面倒なら、管理業者に維持管理を頼むことになるが、ここでも当然ながら費用が発生する。最近では、各地の空き家を管理する NPO法人が誕生している。たとえば、NPO法人空家・空地管理センター、などがそうだ。それらの利用も検討してもいいだろう。

 

売却の際に揉めることも多い 生前に権利関係の確認を

 次に、「②実家を売却する」。

 まずは売れる物件かどうかの問題がある。都市部や地方主要都市ならば買い手がつくだろうが、地方の郊外や過疎地などはそう簡単ではない。地方都市 の地価は下げ止まる様相になく、先に挙げたような過疎化が進む県では、バブル前どころか1980年代初頭よりも地価が下がっている所もある。

 よく聞く話だが、兄弟間で実家に対しての思い入れが異なり、売る/売らないで揉めることも多い。仮に売却できたとしても、その売却で得たカネをどう分けるかでも、揉めることがある。

 厄介なのは、敷地や建物の権利関係において、子どもが詳しく知らない、あるいは聞いていないということだろう。「実家の土地の一部は親類が所有しており借地だった」ということが、売却の段階で判明したという例もある。

 両親が存命中に、登記を取り寄せて土地と建物の権利関係を、両親と共に確認しておけば、こうした問題は防ぐことができる。その上で、権利と債務をはっきりさせて、誰が相続するかを決めておくことが必要だ。心配ならば、信託銀行や不動産会社などに相談するとよいだろう。

 続いて、「③実家の建物を活かして、他人(個人・法人)に貸す」という選択肢だ。

 ここで紹介したいのは、使わなくなった住まいを別の人に貸すという選択肢を推進している、一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)だ。同法 人がサポートしている「マイホーム借上げ制度」には、「シニアの皆さま(50歳以上)のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収 入を保証するものです」(同法人ホームページから引用)とある。詳しくは、JTIのホームページにあるが、「実家問題」の解決に、大きな役割を果たしそうだ。

 また、日本各地で、空き家を再生し、利用希望者とつなぐNPOが誕生し活動を始めている。たとえば、NPO法人尾道空き家再生プロジェクト。こう したNPOではリノベーションしてデイケア施設として賃貸したり、地方主要都市部の大きな家では、シェアハウスとして再生したりといった例が生まれてい る。

 

地方でも収益を生む スキーム構築は可能

 最後に、「④使わなくなった建物を壊して、別の事に利用(活用)する」だ。

 ハウスメーカーの賃貸住宅部門に聞くと、両親が住む実家の建て替えを期に、賃貸併用住宅に建て替えて、それを子が相続するケースが増えているという。

 ただ、これは両親が存命中に子と相談し、決めなければならないことだ。うまくいけば相続税の減免だけでなく、空き家になってしまい維持管理の面倒からも解放され、その建物が収益を得られることも可能だ。

 生前に誰が相続するかを決めて、親子リレーでのローンを組んで賃貸併用住宅を建て、親が亡くなった後は、両親が住んでいた部屋を貸す。子にとって、このような収益を生む賃貸住宅を相続できることは、空き家を引き継ぐよりもどれだけ嬉しいだろうか。

 ちなみに地方都市では、意外にも賃貸住宅需要は衰えていない。単身世帯は北海道を除いて、人口減少県も含めて46都道府県でしばらくの間増え続け ると見られている。単身世帯の多くは、賃貸住宅に住んでいる。こうした社会情勢の変化も地方都市での賃貸需要を支えている理由の一つだ。

 興味のある方は、本連載第4回を参照いただきたい。または、賃貸住宅を建てているハウスメーカーに直接相談するといいだろう。不動産や相続に強い税理士に相談することも忘れずに行いたい。

 親が亡くなった後で、実家をどうしようかと慌てても、なかなか決まらない。先に述べたような選択肢も減り、放置しておくと建物の資産価値は下がっていく。

 経験者に聞くと、異口同音に「親が生存中に決めていればよかった」と話す。元気な両親との話し合いならば、前向きな意見も出ることが多いのではないだろうか。

 「両親の住まいをどうするか?」という問題に悩む人たちはますます増えていくことは間違いない。早めの準備が大切であり、今回挙げた選択肢を参考に、その道の専門家に相談するといいだろう。

 40代、50代は働き盛りで、子の教育にも忙しい時期だ。しかし、多くの人に取っては、その先にさらに大きくて厄介な「実家問題」が控えていることを認識しておくことを、強く勧めたい。



【出典】売却か賃貸か、どうする「実家問題」 “争続”を避け賢く引き継ぐ方法を考える|吉崎誠二の「どうする? これからの住まい」|ダイヤモンド・オンライン

 

 

 

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