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2014年09月の記事

殺人事件に発展することも 「境界トラブル」の解決法

公法上の境界と所有権の境は必ずしも一致しない

殺人事件に発展することも「境界トラブル」の解決法先日、境界トラブルを原因とする隣人同士の殺人未遂事件がありました。怖い話ですが、日頃、境界トラブルの相談を受ける弁護士からすると、このような事件報 道にもそれほどの驚きはないかもしれません。それは、境界トラブルの当事者が抱える感情の大きさを実感しているからです。


実は、一般に「境界」と呼ばれるものには2種類あります。1つは、公法上の境界筆界ともいいます)といって、国により確定されたものです。もう1 つは、私法上の境界所有権界ともいいます)で、土地の所有権の境を示すものです。弁護士などが「境界」という場合には、前者を指すことが多いのですが、 この意味での境界は、国が定めたものですから、当事者が勝手に話し合いで定めることはできません。他方、所有権界については、単なる所有権の境の問題です から、当事者が話し合いで自由に定めることも可能です。


公法上の境界と所有権の境は一致するのが理想なのですが、現実はそうとは限りません。たとえば、あなたが境界を超えて長年、隣の土地を占有していた という場合、時効取得により、境界を超えた他人の土地があなたのもの(所有地)になることがあります。この場合、土地はあなたのものになりますが、それに よって境界が変わるわけではありません。公法上の境界はあくまで、元の場所のままです。そのため、境界と所有権の境を一致させるためには、現在隣の人の名義になっている土地の部分を分筆した上であなたに所有権移転する必要があるのです。



境界トラブルの多くは、所有権界の問題が本題

さて、では、境界をめぐるトラブルが生じた場合、どのように解決すれば良いでしょうか。境界トラブルの多くは、公法上の境界自体が問題になっているわけではなく、自分の所有地がどこまでかという所有権界の問題が本題です。その解決のために公法上の境界を確定したいという場合が多いのです。


所有権の境を決めるだけなら、当事者同士の話し合い、それでもだめなら第三者に入ってもらう簡易裁判所の調停手続なども利用できます。最終的には、 所有権の範囲を確定させる裁判もできます。しかし、所有権の境の問題と公法上の境界がどこかという問題が密接に関係している場合には、公法上の境界を定め てもらう必要があります。この場合、1つの方法は、境界確定訴訟を行い、裁判所に決めてもらうことですが、裁判なので費用面を含めてややハードルが高く、 解決まで数年かかることも珍しくありません。


そこで、平成18年に筆界特定制度という境界確定のための新たな制度ができました。この制度では、法務局に申請すれば、土地家屋調査士などの筆界調査委員が測量や現地調査などを行い、最終的に筆界特定登記官が筆界を特定してくれます。申請自体は比較的簡単で、申請手数料も数千円で済むことが多いです が、2つの点に注意が必要です。1つは、調査のため測量が必要になればその費用(数十万円程度)がかかること、もう1つは、この制度で筆界が特定されても、それに不満な当事者はいつでも境界確定訴訟ができてしまうことです。この場合には最終的な解決にならず、結局、訴訟が必要になります。



隣人と円満な関係にあるうちに境界標を設置しておく

ただし、境界確定訴訟になっても、前述のとおり、境界紛争の多くは、結局、自分の所有地がどこまでかという争いですから、訴訟の中で、所有権の範囲について和解が成立して、そのまま訴訟が終了してしまうことも多いのが特徴です。

以上のように方法はいくつかありますが、最も良いのは、境界トラブルを事前に防止することです。明確な境界標がない場合には、隣人と円満な関係にあるうちに、測量を行い登記簿面積や公図などと比較しながら、境界の場所を確認する書類に互いに署名押印して、境界標を設置しておくことをお勧めします。




殺人事件に発展することも「境界トラブル」の解決法 | ガジェット通信

新築住宅の固定資産課税、課税日未登記でも適法 最高裁判決

 12月に新築した自宅を固定資産税の課税日の翌1月1日時点で登記していなかった埼玉県坂戸市の女性が、その年の固定資産税を課されたのは不当だ として課税取り消しを求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷(横田尤孝裁判長)は25日、「課税は適法」との判断を示した。女性側敗訴が確定した。

 

 同小法廷は「所有者が課税日時点で登記をしていなくても、課税処分が決まるまでに課税日時点の所有者として登記されていれば納税義務を負う」と指摘した。固定資産税の課税実務ではこうした取り扱いをしており、司法が追認した形だ。

 

  判決によると、女性は2009年12月に自宅を新築し、所有権を取得したがすぐに登記しなかったため、課税日の10年1月1日時点は未登記の状態で、課税 台帳にも登録されていなかった。10年10月に「09年12月新築」とさかのぼって登記したところ、10年12月に市が10年度の固定資産税を課税したた め、取り消しを求めて提訴した。

 

 一審・さいたま地裁は「現に所有している人が納税義務を負う」として請求を退けたが、二審・東京高裁は「登記がない以上、女性に納税義務はない」として課税を違法と判断していた。

 



新築住宅の固定資産課税、課税日未登記でも適法 最高裁判決:日本経済新聞 2014/9/25 21:33


あたりまえ~あたりまえ~あ た り ま え 体操 ♪♪

マンション異常 賃貸の家賃下落加速、5万円台が続々?購入するなら10年

8月26日付日本経済新聞電子版記事『建材高、実体経済に影 マンション発売減、セメント値上がり』によると、「建設資材や人件費などの上昇がマンションなど建物価格に波及している。野村証券の調査では、マンションなど建築物の建築着工単価は今年6月で1平方メートルあたり18万5600円。1年前に比べ9%高い。建設コスト上昇がマンションの発売減や工事の入札不調を招くなど実体経済に影を落としている」という。

 

 現在、東京都心の新築分譲マンションは富裕層が相続税対策に購入、また中国系をはじめとした外国人投資家が投資用に購入するなどの影響により、売り上げは好調をキープしている。

 

 

 このような住宅事情について、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は次のように読み解いている。

 

 

「都心のマンション市場は、ちょっとした異常事態になっています。売れるべき物件はあらかた売れてしまい、残っているのは売れない理由がある物件で す。あとから振り返ったときに、ミニミニバブルの頂点はここ数カ月ということになるのかもしれません。土地の値段と建築コストが上がっているのですから、 この先、新築分譲マンションの価格が上がるのは自明のことです。そのような中で、問題は値上がりした状態でも売れるかどうかということです。また消費者目 線では、価格が上がったマンションを買ってもいいかという点も気になります」

 購入を検討するのであれば、新築分譲マンションよりも中古マンションがよいということになるだろうか。では、中古マンション購入の是非の判断基準はどのようなところにあるのだろうか。

 

 

「マンションに致命的な欠陥があれば、たいてい築10年以内に露呈します。従って、最初の10年間で大きな欠陥が発見されなければ、その後の10年 あるいは20年も大丈夫である可能性が高いといえます。つまり、10年を過ぎた物件が買っていいかどうかを判断する基準になります。また、マンション市場 は2002年が底値であったといわれています。それから10年が過ぎ、その頃に建築されたマンションの資産価値が明確に出ているので、それが検討する際の 目安になるでしょう。ちなみに、06~08年はマンションミニバブルの時期ですので、その頃の物件は元値が高くなっており注意が必要です」(同)

 

 

 

●賃貸価格が大幅に下落する可能性も

 さらに、榊氏は今後の賃貸価格の下落を懸念している。その予測が確かならば、マンション分譲業者の「立地や広さなど、同じような条件であれば賃貸よりも購入したほうが月々の支払い額は安くなります」というセールストークが通用しなくなる時代を迎えるかもしれない。

 

 

「売れない理由がある物件が続々と賃貸に回っています。それでも借り手がつかないので、都心の家賃月40万円は下らないはずの物件が、月20万円台 にまで下がっているほどです。現在、ミニミニバブルと呼ばれるマンション好況の中で購入している人の多くは、賃貸目的です。さらに今後は東京都の震災対策 によって、『特定緊急輸送道路』沿いに位置する耐震基準に満たないビルは取り壊しを余儀なくされ、賃貸マンションへ建て替える物件も増えるでしょう。つま り、続々と賃貸市場に物件が出てくるのです。賃貸市場の供給過剰は加速する一方になります。マンションの販売価格の下落幅以上に賃料は大きく下落していくでしょう」(同)

 

 

総務省が5年おきに公表する「住宅・土地統計調査」によると、13年の日本の空き家は約820万戸、総住宅に占める割合は13.5%といずれも過去最高を記録した。このままのペースで推移すれば、いずれ日本全体の空き家率は40%になるという予測もある。それにもかかわらず供給過剰状態が続けば、賃貸価格の下落が避けられないのは自明の理だ。

 

 マンション分譲業者のセールストークになぞらえれば、「立地や広さなど、同じような条件であれば毎月の支払いは賃貸のほうが安くなります」となってしまうのだ。

 

 

 

●“最低賃貸価格”は5万3700円?

 ところで一般的な物件の賃貸価格はどこまで下がるのだろうか?

 

 

 下限を予測する上で一つの目安となるのは、東京の1人暮らし用マンションでは5万3700円だという。その根拠は、東京23区において生活保護を受給する単身者の住宅扶助基準額が原則5万3700円だからだ。

 

 

 つまり、家賃が5万3700円を割るようであれば、大家にとっては住宅扶助を受けられる生活保護受給者に貸したほうがいいという計算が働く。5万3700円は、日本政府が保障する事実上の“最低賃貸価格”となっているのだ。

 

 

 多くの物件の賃料は、5万3700円に向かって大きく下落していく。しかも、厚生労働省は13年1月に生活扶助引き下げ方針を発表しており、“最 低賃貸価格”が引き下げられる事態もありそうだ。つまり、この厚生労働省の生活扶助引き下げ方針は、生活保護受給者と大家だけでなく、一般の賃貸住宅居住 者にとっても影響を与えるのだ。ひいては、マンション分譲価格にも影響を与える可能性もある。

 

 今後は、5万円台で住める物件が続々と出てくる可能性があるにもかかわらず、今から、毎月の返済額が10万円前後で35年住宅ローンを組むことなど、経済学的には非常にリスクが大きい話なのだ。

 

 

 結論としては、資金に余裕があってリスクを受け入れられる人は新築分譲、余裕はないがリスクを覚悟の上でマンションを買いたいという人は10年超の中古、それ以外の人は賃貸物件で価格交渉術を磨くというところだろうか。
(文=松井克明/CFP)<br><br>
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マンション異常 賃貸の家賃下落加速、5万円台が続々?購入するなら10年超の中古? | ビジネスジャーナル

 

 

日本人ブローカーが仕掛けた「中国の北海道・山林買収」

残念ながら、もはや見慣れた光景となってしまった「中韓での反日運動」と「日本での嫌中・憎韓運動」。しかし、それらの現象を単なる“隣国憎悪”で片付け てしまっては、事を見誤ってしまうこともあるようだ。“愛国者”や“排外主義者”の皮をかぶりながら、そろばん勘定を欠かさない連中は果たして何者なのだ ろうか?

◆中国による山林買収の裏で日本人ブローカーが暗躍

「中国人が北海道の山林を買い漁っている」という報道を記憶している人も多いだろう。そこには“中国が日本の国土を侵食する”というニュアンスが含まれて いたが、その渦中でもっともずる賢く立ち回ったのは実は日本人だったという。北海道に住むある中国人経営者は「本当に荒稼ぎをしたのは、売国奴ともいえる 日本人ブローカーたちだ」と声を潜めて語る。

「香港系ファンドに山林を紹介して仲介料を稼ぐ日本人ブローカーがいるんですよ。彼らは、反中感情が高まった日本人に向けて中国人による投資の脅威を煽 り、さらには国や自治体の不備を指摘することで、国有地化や市有地化を検討するよう仕向け、意図的に地価を釣り上げようとしています」

 日本円の運用先を探す香港系ファンドにとって投資先としては好条件だったため買い手側からの人気は高く、売り手側も「まさか買い手がいるとは」と喜んで売買に応じていた。そして、そんな流れに乗じて、さらに大きな利益を狙ったのが、前出の“売国奴”たちだったという。

「彼らは、当初から山林が底値であることを強調していました。さらに“数年後の値上がり”まで説明したそうです。誰も見向きもしない不動産がどうして値上がりするのか。それは彼らのシナリオに周囲がまんまと乗せられてしまったからにほかなりません」

 ちなみに沖縄の基地地主の“リスト”を持った日本人ブローカーの噂もあるという。


日本人ブローカーが仕掛けた「中国の北海道・山林買収」 – 夕刊アメーバニュース

優れた建築家との家づくり

「建築家の創造性」と「お客様のライフスタイル」が融合する家

家を建てる。それには、いろいろな方法があります。
ハウスメーカーで建てる、工務店で建てる、設計事務所に依頼する等・・。
それぞれの方法に特徴があり、どれが一番良いか、理想かという事はありません。
「お客様の理想や目的に合うかどうか」が重要です。
コスト重視、耐震重視、断熱重視、自然素材、デザイン重視など・・。
お客様が重視するポイントもさまざまかと思います。

ハウスメーカー? 工務店? 設計事務所?

 

個性的に、わがままに。世界でたった一つの家

もし、「もっと個性的に」「もっと自分らしく」「もっと有効に」「もっとこだわりたい」とお考えならば、建築家との家づくりをお勧めいたします。
世界中でどこにもない、自分と家族のためだけの「世界にたった一つの家」をつくって下さい。

バスルーム

 

理想の建築家

建築家といってもさまざまです。
将来を期待される若手建築家、実績経験豊富なベテラン建築家。
個人住宅を得意とする建築家、商業建築を得意とする建築家。
コスト感覚のある建築家、コストを気にせずに設計する建築家。
構造においても、木造、鉄骨、コンクリートなどがあり、建築家にも得手不得手もあります。
それぞれの建築家の「ポリシー」も「感性」も「経歴」もさまざまです。

ヘア

 

「優れた建築家とのコラボレーション」&「コンサルティング」

理想の建築家と、どうしたら出会えるのか?」「建築家に依頼するのは初めて・・」
ほとんどのお客様は不安を持っています。
弊社は、そんなお客様と建築家との間に立ち、双方のバランスを見ながらミーティングをコントロールしていきます。
それにより、トラブルのない理想の家づくりが可能になります。

弊社がコラボレートする建築家は、厳選された実力のある方々です。
TV「ビフォーアフター」に「匠」として紹介され、雑誌等でも、取材記事もよく目にします。
しかし、一番大切なのは「お客様の理想を形にできる」ことです。
有名無名は、もちろん関係ありません。

コンサルティング

 

建築家とつくる家 - アスワンハウジング

直接受け取りに来る手口急増中 県内被害 最悪ペース

ニセ電話詐欺の県内被害が過去最悪のペースで増えている。今年1~7月の被害総額は約17億8600万円(前 年同期比8億6000万円増)で、年間で過去最高だった2008年の約23億900万円を上回る勢いだ。被害者の7割が70代以上。県警や県は15日の敬 老の日を前に、街頭でお年寄りらに注意を促すキャンペーンを展開している。 (井上真典)

 

 「『私は大丈夫』が狙われます!」「直接お金を受け取りに来る手口が急増中」

 県警と県、県防犯協会連合会などの職員らが十日、さいたま市のJR浦和駅西口に立ち、そんな注意が書かれたチラシを配った。受け取った浦和区の主 婦越沼玲子さん(70)は「分かっていてもだまされると聞いた。不審な電話がかかってきたら、慌てずに行動したい」と話していた。

 

 県警によると、今年一~七月は六百四十二件の被害があった。被害額の最高は、川口市内の七十代女性がだまし取られた約四千二百万円。金融機関の現 金自動預払機(ATM)などから現金を振り込ませる手口は激減しており、被害者の子どもの同僚などを装った犯人が、被害者宅などで現金を直接受け取る手口が今年は七割を占めている。

 

 被害急増を受け、上田清司知事と杵淵(きねぶち)智行県警本部長は七月、「緊急事態を一日も早く解消するため、全力で取り組む」とのメッセージを発表。今月八日からは、敬老の日に合わせたキャンペーンを県内各地で行っている。

 

 県警や県は、自宅の電話機の留守番電話機能や、電話がかかってきたときに「通話の内容を記録します」との案内を流す録音装置の導入も被害防止に役立つ、と呼び掛けている。

 

 八月には、家電小売店などでつくる県電機商業組合と協定を締結。加盟店から顧客の高齢者宅を訪問し、電話の機能設定をサポートしたり、録音装置をPRしたりする取り組みを進めている。

 

 子どもを心配する親心に付け込むニセ電話詐欺。県防犯・交通安全課の富岡洋(ひろし)課長は「自分の親が被害に遭わないよう、息子や娘からも注意を促してほしい」と話している。

 

◆熊谷で1500万円被害

 熊谷署は十一日、熊谷市の無職女性(72)がニセ電話詐欺の手口で現金千五百万円をだまし取られた、と発表した。

 

 署によると、七月二十五日、女性宅に証券会社社員を名乗る男から「老人ホームに優先的に入所できる名簿に名前が載っている。その権利を譲ってほしい」と電話があり、同二十九日に老人ホーム職員を名乗る男から「名義貸しは犯罪」などと千五百万円を要求する電話があった。女性は同日、指定された宛先に 三百二十万円をゆうパックで送り、八月九日には自宅に来た宅配業者を名乗る男に千百八十万円を手渡した。男と連絡が取れなくなり、被害届を出した。

東京新聞:直接受け取りに来る手口急増中 県内被害 最悪ペース:埼玉(TOKYO Web)

 

振り込め詐欺じゃなくて、最近は訪問してくるそうです。御用心。

利回りを上げるには空室との付き合い方がカギ!

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上昇傾向にある空室率

 人口減少により不動産の需要は減少しています(日本の人口 2011年:1億 2,790万人、2012年:1億2,761万人、2013年:1億2,734万人)。その一方で、貸家着工数は2011年を底にして引き続き伸びている ことから供給は増加しています(2011年:28.6万戸、2012年31.9万戸、2013年35.6万戸)。

 

 これが意味することは、毎年空室率は高まる傾向にあるということです。こうした 状況で、空室率というものを意識しないで不動産投資を行えば、否応なしにも空室に遭遇する可能性が高まります。こうした理由から、空室率を意識した不動産投資がより重要となってきています。以下では、物件保有前、物件保有時、物件の乗り換えの3つの不動産投資のステージ別に、空室率を高める方法を見ていき たいと思います。

 

物件保有前

 日本の人口減少を考えると、たとえ良い物件を購入したとしても必ずしも空室リスクを回避できる状況ではありません。こうした状況では、物件を選ぶ前に、物件を購入する地域の分析がより重要となってきます。そこで重要なのが、人口が増加している、もしくは少なくても人口が横ばいの地域を選ぶことです。三大都市圏県庁所在地などがこうした地域になります。こうした地域に投資を限定した 上で、これらの地域の中のさらに人口が安定している場所に絞ることで自分が不動産投資する地域の選別が行えるはずです。

 

 そして、地域が限定できたら、物件探しに移ります。物件を探す際には、住環境に適した物件を探し出すことが重要です。例えば、独身が多いような地域ならワンルーム・マンションの需要が高いでしょうし、ファミリー世帯が多い地域なら 3LDKといった大きめのファミリー物件が必要となってきます。また、新築物件にするか中古物件にするかという問題も、その住環境の賃料等にあわせて判断 した方が良いと思います。

 

物件保有時

 物件保有時に入居者がいる場合には、不都合はないか時より入居者に連絡を取ることで、入居者から良い印象を持たれることが大切だと思います。それにより、入居者もここに長く住んでも問題ないと思えるようになるのではないでしょうか。

 

 また、もし空室の場合にはその時間を上手く利用して、リノベーションリフォームDIYなどを行い、物件の価値を高めておくと良いと思います。築年数によって物件の状態も異なりますので、その物件に必要とされることを的確に判断す ることが重要となります。例えば、地域の住環境に変化が出てきているようでしたら、それにマッチした物件にリノベーションしておくことは重要だと思いま す。また、物件がまだ比較的新しく、住環境の変化も際立って見られないようでしたら、DIYをして物件の清潔感を保つことで次に物件を見に訪れる人に与える印象を良くしておくことも重要だと思います。

 

物件の乗り換え

 物件を保有していて空室が続くようなら、その原因を突き止める必要があります。もし、それが物件だけの問題であるのなら、リノベーションやリフォームしたり、賃料を改定したりすることで改善できると思います。しかし、もし地域全体の問題だとしたら、タイミングを見て早めに物件の売却と、次の投資先を考えるべきだと思います。売却するタイミングも、リノベーションやリフォームをして物件価値を高めてから行ったほうがスムーズに行えると思います。

また、売却する時の景況感も非常に大切です。出来るだけ景気が上向きなっている間に売却すべきだと思います。そうすることによって、売値も自分の考えている水準、も しくはそれ以上で売却できると思います。そして、売却と同時に上記で挙げたように次の投資先の分析を再度徹底して行い、より空室率を低く抑えられるような 地域を選ぶようにします。

 

絶え間ない努力

 不動産投資にとって厄介な空室率ですが、不動産投資の各ステージで空室率を抑えることは可能です。リノベーションやリフォームによって空室リスクを回避する方法は一般的になってきていると思います。しかし、投資先地域の分析や乗り換 えによる空室率を低く抑える方法は、まだそれほど浸透しているようには思えません。そうして意味でも、投資先地域分析し、その思惑が外れるようなら次の物件に乗り換えることで空室率を抑える方法は今後もっと拡大していくと思われます。

 

 投資先の地域の住環境は、そこに住む住民のライフステージにあわせて常に変わっ ていきますので、今空室がないからといって安心することはできないと思います。ですので、常に投資先の地域の住環境の変化をモニタリングして、早め早めの 対応していくことでしか空室率を低く抑え続けることはできないと思います。それはつまり、空室率を低く抑えるためには、絶え間ない努力が必要だということ に他ならないと思います。そして、もし安易な考えで努力もしないで不動産投資を行うようなら、その不動産投資は決して成功しないということだと思います。

 

 

 

【出典】利回りを上げるには空室との付き合い方がカギ! | ZUU online

2015さいたまシティマラソンのエントリーは9/24から開始です!

2015さいたまシティマラソン


大会概要

 

主催
さいたま市、さいたま市教育委員会、(公財)さいたま市体育協会、さいたま市陸上競技協会
共催
さいたま市レクリエーション協会、さいたま市スポーツ推進委員連絡協議会
主管
さいたまシティマラソン実行委員会
開催日
平成27年2月22日(日曜) 雨天決行
コース
さいたまスーパーアリーナ周辺道路をスタート・ゴールとする市内特設コース(ハーフ・3km)

 

申込方法・期間


 

(1)インターネット・携帯サイトでの申込み

平成26年9月24日(水曜)10:00
~ 10月31日(金曜)24:00

 

さいたまシティマラソン/エントリー

さいたま市で父になる

さいたま市で父になる



「父子手帖」をご利用ください

 

「父子手帖」とは

何もかも初めてで、分からないことだらけ。パートナーの妊娠を知って嬉しいけれど、不安や戸惑いも抱いている・・・そんなお父さんたち向けの冊子です。

 

 

配布対象

妊娠届出書を提出された方、配布を希望される方

 

 

配布場所

 

 

 

さいたま市/「父子手帖」をご利用ください



 



おむつとおしりふきがいつでも15%オフ

歩いてみようさいたま市(浦和)

「運動したいと思ってもなかなか始められない」、「運動が大事なことは分かっているけど、運動する時間がもてない」、「どんな運動を始めたらいいかわからない」そんな方にお勧めなのが、いつでも・どこでも・手軽に取り組めるウォーキングです。

「ウォーキングで手軽に・楽しく・健康づくり」

さいたま市では、ウォーキングをテーマとした健康倍増ガイドブック
「ウォーキングで手軽に・楽しく・健康づくり」「ウォーキングで手軽に・楽しく・健康づくり 水と緑のコース編」を配布しています。

さいたま市健康増進課
【電話】048-829-1294

歩いてみようさいたま市(浦和)(PDF形式:594KB)

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〒330-0055
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  2. 建設・建築工事の請負、並びにそれらの調査・企画、コンサルティング業・プロデュース業

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