だからマンション賃料の明暗は分かれた

 だからマンション賃料の明暗は分かれた

反発か続落か、ボーダーラインは”築20年”

首都圏のマンション市場では、新築分譲の販売価格と賃貸の月額賃料が異なる軌道を描いている。

不動産経済研究所がまとめた2013年の首都圏マンションの販売価格は平均4929万円と、前年に比べて8.6%上昇した。これは「ミニバブル」と いわれた2008年の平均価格4775万円を上回る高水準。販売価格が1億円を上回る“億ション”の販売が増加したのに加え、海外ファンドなどの投資マ ネーも相場を押し上げたとみられる。

一方で、賃料水準はまだら模様だ。東京カンテイが毎月調査している「東京23区の築年帯別分譲マンションの賃料」によると、築5年以内のいわゆる“築浅物件”は今年6月の賃料が4007円(1平方メートル当たり、以下同)と、前年同月に比べて9.2%上昇した。

ところが、築6~10年の物件は3461円と、1年前に比べて横ばい程度でしかない。築21~30年の物件に至っては2496円と、2.6%ダウン。築30年以上の物件も2616円と、0.5%の下落となった。

 

強気になれない貸手

 

分譲マンションの販売価格には「開発業者を中心とした売る側の論理が働きやすい」と業界ではいわれる。比較物件が限られていることもあり、売り手の思惑で価格が設定されるケースが多いようだ。

 

これに対して、賃料は「景況感を如実に反映する」とされる。需要がないところで強気の値段設定をしても、借り手からそっぽを向かれるだけ。こうした事情から、マンションオーナーは需給バランスを見極めながら値段を設定することになる。

そのため、現在、築年数が古い物件の賃料が軟調に推移しているのは、「実体経済が上向いていないことを意味する」という見方もできる。東京カンテイ の高橋雅之研究員は「消費増税の影響などによる物価高で、消費者は実質所得が目減りしている。このような状況下、賃貸マンションのオーナーは強気に出るこ とができないのではないか」と分析する。

 

特殊要因が絡む築浅物件

 

築浅物件の賃料は上昇しているが、これには特殊な要因が絡んでいるようだ。

都心部では2012年以降において、竣工から間もないタイミングで新築マンションの一部住戸が賃貸に出されるケースが増加した。2015年に改定が予定される相続税への対策や投資目的などで購入された新築物件が、賃貸として出回っているとみられる。

「真新しい物件が出てくると賃料が高くなるのは当然。築浅マンションの賃料が上がっているからといって、需要が増加していると額面どおりに受け取ることはできない」(業界関係者)

東京カンテイの高橋氏は「賃料の強含みが築5年超の物件にも波及してくれば、実際の景気も上向いてきているといえるだろう」と指摘する。実体経済の動向を見るという意味で、特殊要因が影響している築浅マンションよりも、築年数が古い物件の賃料が注目される。

 

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